주식 15%를 더 샀을 뿐인데 1,320만원 — 과점주주 간주취득세 2% (2026)

📌 결론부터 — 30초 요약

주식을 조금 더 샀을 뿐인데 회사 부동산을 내가 산 것으로 봅니다. 지분이 50%를 넘는 순간, 그 법인이 가진 부동산·차량·회원권에 취득세가 붙어요. 이게 과점주주 간주취득세입니다.

다섯 가지만 기억하세요.

① 기준선은 50% 초과입니다. 50%는 아니고, 50%를 넘어야 합니다. 그것도 나 혼자가 아니라 배우자·자녀 같은 특수관계인 지분까지 합쳐서 셉니다(지방세기본법 제46조 제2호, 지방세법 시행령 제10조의2).

② 세율은 2% 입니다. 지방세법이 "중과기준세율"이라고 부르는 1천분의 20이 그대로 적용돼요(지방세법 제6조 제19호, 제15조 제2항 제3호). 여기에 농어촌특별세가 그 세액의 10% 붙어서, 실제 부담은 과세표준의 2.2% 입니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호·제5항).

③ 과세표준은 시가가 아니라 회사 장부가액입니다. 결산서상 부동산등 총가액을 주식 총수로 나눠 내 주식 수를 곱합니다(지방세법 제10조의6 제4항). 그래서 법인 명의 부동산이 없으면 세금도 없어요.

④ 법인 설립할 때 주식을 받아 과점주주가 된 경우는 과세 대상이 아닙니다. 조문에 괄호로 명시돼 있습니다(지방세법 제7조 제5항).

⑤ 신고·납부는 취득한 날부터 60일 이내입니다(지방세법 제20조 제1항). 놓치면 무신고가산세 20%가 따로 붙어요(지방세기본법 제53조 제1항).

한 장 요약 — 과점주주 간주취득세 4단계

💡 위 4단계와 지분율 판정 기준을 인쇄용 자료로 정리해 뒀어요. 지분을 옮기기 전에 한 번 훑어보시라고 만든 자료입니다. → 법인전환 판단 자료 받기

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👤 이런 고민, 익숙하시죠?

"동업하던 분이 지분을 정리하고 싶다고 해서, 제가 그 15%를 인수했습니다. 45%에서 60%가 된 거죠. 주식 대금은 제 돈으로 냈고요. 그런데 몇 달 뒤에 구청에서 취득세 고지서가 왔어요. 저는 부동산을 산 적이 없는데요?"

정말 많이 받는 질문입니다. 그리고 대부분 이 순서로 놀라세요. 처음엔 "잘못 온 고지서겠지" 하시고, 조문을 보여 드리면 "이런 세금이 있었어요?" 하시고, 금액을 계산해 보면 조용해지십니다.

한 가지 더 흔한 경우가 있어요. 아버지가 대표인 회사에서 아들에게 주식을 조금 넘겼는데, 아버지와 아들 지분을 합치니 55%가 되는 경우입니다. 각자 보면 아무도 50%를 안 넘는데, 세법은 가족을 묶어서 셉니다. 이걸 모르고 승계 준비를 시작하면 첫 단추부터 예상에 없던 세금이 나와요.

📖 시작하기 전에 — 용어 4개 먼저 풀고 갑니다

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1. 주식을 샀는데 왜 부동산 취득세를 내나요?

🎯 한 줄 요약

지분이 50%를 넘으면 회사 재산을 사실상 마음대로 쓸 수 있는 자리에 올라선 것으로 보고, 그 재산을 직접 산 것과 같게 취급하기 때문입니다.

법 조문이 이 논리를 그대로 적어 놨습니다.

"법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 「지방세기본법」 제46조제2호에 따른 과점주주 중 대통령령으로 정하는 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등을 취득한 것으로 본다."

— 지방세법 제7조 제5항(법제처 원문)

"취득한 것으로 본다." 이 다섯 글자가 전부입니다. 실제로 등기를 옮기지 않아도, 회사 땅을 밟아 보지 않아도, 세법은 취득으로 봅니다.

📝 쉽게 말하면

회사라는 상자가 있고 그 안에 공장과 땅이 들어 있다고 해 보세요. 지분 50%까지는 상자를 같이 들고 있는 사람 중 하나예요. 50%를 넘는 순간부터는 내가 상자를 혼자 흔들 수 있는 사람이 됩니다. 세법은 그 지점에서 "상자 안의 물건을 가져간 것과 뭐가 다르냐"고 묻는 거예요.

공동명의 아파트를 떠올리셔도 좋습니다. 절반씩 가지고 있을 땐 마음대로 못 팔지만, 한쪽이 지분을 더 사서 과반이 되면 실질적으로 그 집을 쥔 사람이 되잖아요. 세법이 보는 눈이 그것과 비슷합니다.

그래서 이 세금은 회사가 내지 않습니다. 주식을 산 개인이 냅니다. 회사 통장에서 나가는 돈이 아니라 대표님 개인 지갑에서 나가는 돈이에요. 여기서 한 번 더 놀라시는 분이 많습니다.

제가 상담에서 이 조문을 보여 드리면, 대부분 한참 말이 없으시다가 "그럼 제가 회사 땅을 산 게 되는 거네요?" 하고 되물으세요. 네, 세법 안에서는 그렇게 됩니다.

한 가지 더. 지방세법 제7조 제5항 후단은 "과점주주의 연대납세의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조를 준용한다"고 정합니다. 과점주주 집단에 속한 사람들이 함께 책임지는 구조라는 뜻이에요. 아버지 앞으로만 고지서가 갈 것이라고 넘겨짚지 마세요.

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2. 우리 회사는 과점주주인가요 — 50% 판정이 생각보다 까다롭습니다

🎯 한 줄 요약

내 지분만 보면 안 됩니다. 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자의 지분까지 합쳐서 50%를 넘는지 봅니다.

기준선부터 정확히 하겠습니다. 지방세기본법 제46조 제2호는 이렇게 적혀 있어요.

"주주 또는 유한책임사원 1명과 그의 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자로서 그들의 소유주식의 합계 또는 출자액의 합계가 해당 법인의 발행주식 총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자들"

— 지방세기본법 제46조 제2호(법제처 원문)

50%는 과점주주가 아닙니다. 조문이 "100분의 50을 초과"라고 적었으니 딱 절반이면 해당하지 않아요. 다만 "초과"라서 51%부터가 아닙니다. 50%를 조금이라도 넘으면 그 순간 대상이에요. 10만주 중 5만주면 아니지만 50,500주(50.5%)면 초과라 과점주주입니다. 이 몇 주 차이로 세금이 0원이 되기도 하고 천만원대가 되기도 합니다.

가족 여행 갈 때 수하물 무게 재는 것과 비슷해요. 각자 가방은 기준 안에 들어오는데 카운터에서 합쳐서 달아 보면 초과 요금이 붙잖아요. 세법도 가족 지분을 한 저울에 올립니다.

2-1. 누구까지 합쳐서 세나요?

지방세법 시행령 제10조의2가 합산 대상 특수관계인을 열거하고 있고, 그 내용은 지방세기본법 시행령 제2조를 가리킵니다. 핵심만 표로 정리하면 이렇습니다.

여기서 놓치기 쉬운 대목이 하나 있어요. 경영지배관계를 판정할 때 지방세기본법 시행령은 보통 지분 "100분의 30 이상"을 지배적 영향력 기준으로 씁니다. 그런데 과점주주 판정에서는 지방세법 시행령 제10조의2 제2항이 그 "100분의 30"을 각각 "100분의 50"으로 본다고 갈아끼웁니다. 같은 단어를 쓰는데 숫자가 다릅니다. 다른 글에서 30%라고 읽고 오신 분들이 여기서 자주 헷갈리세요.

2-2. "권리를 실질적으로 행사"는 무슨 뜻인가요?

조문은 지분 합계가 50%를 넘는 것만으로 끝내지 않고 "그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자들"이라고 한 번 더 조건을 답니다. 이름만 빌려준 명의신탁 주식처럼 실제로는 권리를 행사하지 않는 지분이 섞여 있으면 다툼이 생기는 지점이에요.

저도 예전에 "명부상으로만 형 이름을 빌린 건데요" 하시는 대표님과 한참 이야기한 적이 있어요. 다만 이건 "우리는 사이가 안 좋으니 실질 행사가 아니다" 같은 말로 넘어갈 수 있는 부분이 아닙니다. 주주명부·의결권 행사 기록·자금 흐름으로 따집니다. 명의만 정리해 두고 실질은 그대로인 상태가 가장 위험해요. 이 문제는 명의신탁 주식 정리 쪽에서 따로 다뤘습니다.

📝 쉽게 말하면

지분율 표를 만들 때 가족 칸을 지우고 보지 마세요. 아버지 30% + 아들 25% = 55%. 각자는 아무도 과반이 아니지만 세법은 한 덩어리로 봅니다. 승계를 염두에 둔 지분 이동이라면 이 합계가 50%를 넘는 시점이 언제인지부터 달력에 표시해 두셔야 합니다.

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3. 과점주주 간주취득세, 그래서 얼마 나오나요?

🎯 한 줄 요약

과세표준은 회사 장부가액 기준이고, 세율은 2%, 농어촌특별세까지 합치면 2.2%입니다. 장부가액 10억원 법인에서 60% 과점주주가 되면 1,320만원이 나옵니다.

계산은 3단계로 끝납니다.

1단계 — 과세표준 구하기. 지방세법 제10조의6 제4항이 산식을 정해 놨습니다.

"해당 법인의 결산서와 그 밖의 장부 등에 따른 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액"

— 지방세법 제10조의6 제4항(법제처 원문)

시가가 아니라 장부가액입니다. 감정평가액도 아니고 공시가격도 아니에요. 결산서에 적힌 숫자가 기준입니다. 중고차를 넘길 때 지금 중고 시세가 아니라 장부에 감가상각까지 반영해 적어 둔 금액으로 값을 매기는 것과 같은 방식이라고 보시면 됩니다. 부동산을 오래 보유해 장부가액이 낮게 깔린 회사라면 생각보다 세금이 적게 나오고, 최근에 비싸게 산 부동산이 있으면 바로 튑니다.

2단계 — 세율 곱하기. 지방세법 제15조 제2항 제3호는 과점주주의 취득에 대한 취득세를 "중과기준세율을 적용하여 계산한 금액"으로 정합니다. 중과기준세율은 제6조 제19호에서 1천분의 20, 즉 2%예요.

3단계 — 농어촌특별세 더하기. 농어촌특별세법 제5조 제5항은 지방세법 제15조 제2항에 해당하는 경우 그 취득세액을 농어촌특별세 과세표준으로 본다고 정하고, 같은 조 제1항 제6호가 세율을 100분의 10으로 둡니다. 취득세의 10%니까 과세표준 대비로는 0.2%입니다.

그래서 합계 2.2% 입니다.

3-1. 숫자를 넣어 보겠습니다

가정한 회사입니다. 비상장 제조법인이고, 결산서상 법인 명의 토지·건물 장부가액 합계가 10억원입니다. 발행주식 총수는 10만주.

사례 A — 45%에서 60%로 올라간 경우

대표님이 45%를 갖고 있다가 동업자 지분 15%를 인수해 60%가 됐습니다. 여기서 흔한 오해가 나옵니다. "늘어난 15%만 계산하면 되죠?" 아닙니다.

지방세법 시행령 제11조 제1항은 과점주주가 아니던 사람이 최초로 과점주주가 된 경우, 그날 현재 가지고 있는 주식 전부를 취득한 것으로 본다고 정합니다. 15%가 아니라 60%가 기준이에요.

주식 대금과 별개로 나가는 돈입니다. 여기까지 계산해 보여 드리면 대부분 "그걸 왜 아무도 안 알려줬죠" 하세요. 안타깝지만 알려 줄 사람이 구조적으로 없습니다.

사례 B — 이미 60%인데 10%를 더 산 경우

이미 과점주주인 사람이 지분을 더 늘리면 증가분만 과세합니다(지방세법 시행령 제11조 제2항). 60%에서 70%가 됐으니 10%포인트가 대상이에요.

과세표준 10억원 × 10% = 1억원. 여기에 2.2%를 곱하면 220만원입니다.

사례 C — 70%였다가 40%로 줄었다가 다시 65%가 된 경우

이 경우는 0원입니다. 지방세법 시행령 제11조 제3항은 과점주주에서 벗어났다가 다시 과점주주가 된 사람에 대해, 다시 과점주주가 된 당시의 비율이 이전 비율보다 늘어난 경우에만 그 증가분을 과세한다고 정합니다. 65%는 예전 70%보다 낮으니 과세할 증가분이 없어요.

같은 취지의 단서가 제11조 제2항에도 있습니다. 증가한 뒤의 비율이 그 과점주주가 이전에 가지고 있던 최고비율을 넘지 않으면 취득세를 부과하지 않습니다. 팔았다 다시 사는 과정에서 세금이 두 번 붙지 않게 막아 놓은 장치예요.

3-2. 중과되는 경우도 있습니다

지방세법 제15조 제2항 단서는 취득물건이 특정 유형이면 세율을 올립니다.

회사가 유흥주점 건물을 갖고 있거나 회원제 골프장용 부동산을 보유하고 있다면 2%가 아니라 10%입니다. 지분 정리 전에 회사 자산 목록을 반드시 펼쳐 보셔야 하는 이유예요.

반대로 좋은 소식도 하나 있습니다. 지방교육세는 붙지 않습니다. 지방세법 제151조 제1항 제1호가 과세 대상을 정하면서 "취득물건(제15조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)"이라고 괄호로 빼 놨거든요. 일반 부동산 취득 때 따라오던 지방교육세가 여기에는 없습니다.

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4. 안 내도 되는 경우는 언제인가요?

🎯 한 줄 요약

법인 설립 때 받은 주식, 법인 명의 부동산등이 없는 회사, 이전 최고비율을 넘지 않은 재취득. 이 셋은 과세 대상이 아닙니다.

"그럼 저는 회사 세울 때부터 100%였는데, 그때도 냈어야 하는 건가요?" 이 질문을 받으면 저는 늘 조문 괄호부터 보여 드립니다. 다행히 아닙니다.

① 법인 설립 시 발행 주식으로 과점주주가 된 경우

이게 가장 중요한 예외입니다. 지방세법 제7조 제5항이 괄호로 이렇게 적어 놨어요.

"(법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다)"

내 돈으로 회사를 세우면서 100% 주주가 됐다면 그 시점에는 간주취득세가 없습니다. 새로 법인을 만들 때 지분을 어떻게 짜야 하나 고민하시는 분들이 여기서 한숨 돌리세요. 다만 설립 이후에 지분을 더 사서 비율이 올라가면 그때부터는 대상입니다. 설립 때 100%였던 분이 계속 100%면 아무 일도 없고요.

② 법인 명의 부동산등이 없는 경우

과세표준이 "부동산등의 총가액"에서 나오니까, 회사가 가진 게 없으면 곱할 대상이 없습니다. 임차 사무실 하나로 운영하는 회사라면 지분이 100%가 돼도 세금은 0원이에요.

다만 "부동산등"의 범위를 좁게 보지 마세요. 지방세법 제7조 제1항은 토지·건축물뿐 아니라 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권, 요트회원권까지 묶어서 "부동산등"이라고 부릅니다. 법인 명의 차량 몇 대와 골프회원권이 있으면 그것도 과세표준에 들어갑니다. "우리는 부동산 없어요"라고 하셨는데 법인 차량이 세 대 있던 경우를 여러 번 봤습니다.

③ 이전 최고비율을 넘지 않은 재취득

앞의 사례 C가 여기 해당합니다. 지방세법 시행령 제11조 제2항 단서와 제3항이 근거예요.

④ 법에 따로 정해진 면제 대상

지방세특례제한법 제57조의2 제5항이 과점주주 간주취득세를 2027년 12월 31일까지 면제하는 경우를 7개 유형으로 열거하고 있습니다(제8호는 삭제됐습니다). 그런데 목록을 보시면 부실금융기관 주식 인수, 금융기관의 대출금 출자전환, 지주회사 전환, 예금보험공사·한국자산관리공사의 주식 취득, 조세특례제한법 제38조 요건을 갖춘 주식의 포괄적 교환·이전 같은 것들이에요.

기대하고 목록을 읽어 내려가시던 대표님들이 여기서 한숨을 쉬세요. 일반 중소기업 대표님이 가족에게 지분을 넘기는 경우는 이 목록에 없습니다. 인터넷에 "간주취득세 면제 규정이 있다"는 글이 돌아다니는데, 그 규정이 누구를 위한 것인지까지 확인하셔야 합니다.

📝 쉽게 말하면

면제를 기대하지 마시고 설계로 푸는 문제라고 보시는 게 맞습니다. 지분 이동 순서를 바꾸거나, 회사 자산 구성을 먼저 정리하거나, 이동 시점을 나누거나. 어느 쪽이든 회사 장부를 펼쳐 놓고 시작해야 합니다.

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🚨 혼자 결정하지 마세요

과점주주 간주취득세에서 대표님들이 가장 많이 하는 실수가 두 가지입니다.

하나는 "늘어난 지분만 계산하면 되겠지" 입니다. 최초로 과점주주가 되는 순간에는 보유 주식 전부가 과세표준이 됩니다. 45%에서 60%로 갈 때 15%가 아니라 60% 전부예요. 이 차이가 네 배입니다.

다른 하나는 가족 지분을 따로 세는 것입니다. 아버지와 아들이 각각 30%, 25%면 아무도 과반이 아니지만 합치면 55%입니다. 특히 가업승계를 준비하면서 지분을 조금씩 넘기는 과정에서, 어느 해에 합계가 50%를 넘는지 아무도 세어 보지 않은 채 지나가는 경우가 많아요.

그리고 이 주제는 취득세 하나만 보면 안 됩니다. 가족 간 지분 이동은 상속세 및 증여세법의 증여 문제와 법인세법 제52조 부당행위계산 부인이 같이 걸립니다. 취득세만 맞춰 놓고 증여 쪽에서 문제가 생기면 결국 더 큰 비용을 치릅니다. 저는 지분 이동 상담을 받을 때 항상 세 가지를 같이 펼쳐 놓습니다. 지방세(간주취득세), 증여세, 법인세.

📌 이 글로 풀 수 있는 것과 없는 것

여기까지 읽으셨으면 "우리 회사도 대상인가", "대략 얼마쯤인가"는 스스로 잡으실 수 있습니다. 조문과 산식을 그대로 옮겨 놨으니까요.

글로는 안 되는 게 세 가지입니다. ① 주주명부의 명의와 실질이 다른 경우 "권리를 실질적으로 행사"하는 사람이 누구인지 — 이건 자금 흐름과 의결권 기록을 봐야 갈립니다. ② 회사 자산에 중과 대상(과밀억제권역 본점 건물·회원제 골프장용 부동산 등)이 섞여 있는지 — 자산 목록을 실제로 펼쳐야 합니다. ③ 취득세·증여세·법인세를 한 표에 놓았을 때 어느 순서로 지분을 옮기는 게 총액이 가장 적은지 — 이건 회사마다 답이 다릅니다.

이 세 가지는 글이 아니라 서류를 봐야 나옵니다.

회사 장부가액과 주주 구성표만 있으면 어느 시점에 무엇이 터지는지 15분이면 방향이 나옵니다. 010-3709-5785 로 편하게 연락 주세요. 통화 전에 1:1 무료 진단을 남겨 주시면 자료를 먼저 보고 통화합니다.

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5. 언제까지 신고하고, 안 하면 어떻게 되나요?

🎯 한 줄 요약

취득한 날부터 60일 이내입니다. 고지서를 기다리는 세금이 아니라 스스로 신고하는 세금이에요.

지방세법 제20조 제1항은 취득세 과세물건을 취득한 자가 취득한 날부터 60일 이내에 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용해 산출한 세액을 신고하고 납부해야 한다고 정합니다. 과점주주 간주취득도 같은 조가 적용돼요.

여기서 대표님들이 가장 많이 걸리는 함정이 있습니다. 고지서가 오기를 기다리는 것입니다. 주문도 안 넣고 배달 음식이 오기를 기다리는 것과 같아요. 기다리는 동안 기한만 지나갑니다. 취득세는 신고납부 세목이라, 구청에서 알아서 계산해 보내 주는 구조가 아니에요. 주식 거래는 등기처럼 관청을 거치지 않으니 아무 연락도 오지 않은 채 60일이 지나갑니다. 나중에 세무조사나 법인 결산 검토 과정에서 드러나요. 제가 본 사례 중에는 3년이 지나서야 알게 된 경우도 있었습니다. 그때 표정을 잊기가 어렵습니다.

5-1. 놓치면 붙는 돈

1,320만원을 2년 늦게 냈다고 해 볼게요. 무신고가산세만 264만원이고, 납부지연가산세가 하루 10만분의 22씩 쌓입니다. 세금 자체보다 무서운 게 이쪽이에요.

5-2. 어디에 신고하나요?

취득세 납세지는 물건 소재지입니다(지방세법 제8조 제1항). 부동산은 부동산 소재지, 차량은 등록지, 골프회원권은 골프장 소재지예요. 회사 본점 주소 한 곳에 신고하면 끝나는 구조가 아닙니다.

지방세법 시행령 제11조 제4항도 이 구조를 전제로, 과점주주 취득세 과세자료를 확인한 시장·군수·구청장이 과세물건이 다른 시·군·구에 있으면 그 관할 시장·군수·구청장에게 지분 비율과 가격명세를 통보하도록 정하고 있습니다. 공장은 화성, 사택은 서울, 차량 등록지는 또 다른 곳이면 나눠서 신고하셔야 합니다. 한 곳에만 내고 끝낸 줄 알았다가 나머지 관할에서 가산세까지 붙어 온 경우를 봤어요.

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6. 법인전환·가업승계와는 어떻게 엮이나요?

🎯 한 줄 요약

법인전환 직후의 증자·지분 조정과 가업승계 과정의 지분 이동이 이 세금을 부르는 두 개의 전형적인 길입니다.

법인전환 쪽. 개인사업자가 법인으로 전환하면서 법인을 새로 세울 때 대표가 100%를 가지는 경우는 앞서 본 것처럼 과세 대상이 아닙니다(지방세법 제7조 제5항 괄호). 문제는 그 다음이에요. 투자 유치로 지분이 희석됐다가 다시 사 오거나, 공동창업자 지분을 정리하는 과정에서 비율이 올라가면 그때가 과세 시점입니다.

참고로 법인전환 자체에는 별도의 취득세 경감 규정이 있습니다. 지방세특례제한법 제57조의2 제4항은 조세특례제한법 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도·양수로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 대해 취득세의 100분의 50을 경감합니다. 다만 조문 괄호가 부동산 임대 및 공급업은 제외한다고 명시하고 있고, 취득일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 폐업하거나 해당 재산 또는 주식을 처분하면 경감받은 취득세를 추징합니다. 임대업 법인이면 이 경감은 처음부터 해당이 없습니다.

이 경감은 법인이 사업용 고정자산을 취득할 때 이야기고, 과점주주 간주취득세는 개인이 주식을 취득할 때 이야기입니다. 서로 다른 세금이라 하나가 감면됐다고 다른 하나가 사라지지 않아요.

가업승계 쪽. 이 경우를 가장 많이 봅니다. 자녀에게 주식을 넘기는 과정이 이 세금의 가장 흔한 트리거입니다. 증여세만 계산해 보고 "이 정도면 되겠다" 하고 진행했다가, 지분 합계가 50%를 넘는 해에 취득세 고지서를 따로 받는 일이 생깁니다. 승계 계획표를 만들 때 연도별 지분 합계 칸을 하나 더 만드세요.

비교해 보면 이렇습니다. 회사가 부동산을 직접 사면 유상취득 표준세율 4%가 붙습니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목, 1천분의 40). 과점주주 간주취득세는 2%예요. 세율만 보면 절반이지만, 회사가 이미 부동산을 살 때 4%를 냈고 그 위에 다시 2%가 붙는 구조라는 점을 같이 보셔야 합니다.

📘 지분율 판정표와 계산 3단계, 그리고 연도별 지분 합계를 적어 볼 수 있는 체크시트를 인쇄용 PDF로 정리해 뒀어요. → 법인전환 자가진단 자료 받기

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7. 우리 회사 5분 체크리스트

지분을 옮기기 전에 이 여섯 개만 확인해 보세요.

1. 주주명부에 가족 칸을 합쳐 놓고 보셨나요? 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자까지 한 줄로 더해 봅니다. 50%를 넘으면 그때부터가 대상입니다.
2. 결산서 부동산등 총가액이 얼마인가요? 토지·건물·차량·기계장비·회원권 장부가액을 더합니다. 이 숫자에 지분율과 2.2%를 곱하면 대략적인 세금이 나옵니다.
3. 이번 이동이 최초로 50%를 넘는 이동인가요, 이미 넘은 상태에서의 증가인가요? 전자는 보유 주식 전부, 후자는 증가분만 과세됩니다.
4. 예전에 더 높은 지분을 가진 적이 있나요? 이전 최고비율을 넘지 않으면 과세되지 않습니다.
5. 회사 자산에 과밀억제권역 본점 건물, 회원제 골프장용 부동산, 고급오락장이 있나요? 있으면 2%가 아니라 6% 또는 10%입니다.
6. 지분 이동일에서 60일을 세어 달력에 표시해 두셨나요? 고지서는 오지 않습니다.

여섯 개 중 세 개 이상에서 숫자가 안 잡히면, 그건 계산 문제가 아니라 자료 정리 문제예요. 결산서와 주주명부부터 챙기세요.

이 여섯 줄을 지분 이동 전에 한 번만 짚었어도 됐을 텐데, 하는 경우를 매년 몇 건씩 봅니다. 순서만 바꿨으면 안 내도 될 돈이었거든요.

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❓ 자주 묻는 질문

Q1. 과점주주 간주취득세는 몇 퍼센트인가요?

2%입니다. 중과기준세율 1천분의 20이 그대로 적용돼요(지방세법 제15조 제2항 제3호, 제6조 제19호). 농어촌특별세가 취득세액의 10% 더 붙어 실제 부담은 2.2%입니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호·제5항). 지방교육세는 없습니다(지방세법 제151조 제1항 제1호).

Q2. 지분이 정확히 50%면 내나요?

내지 않습니다. 지방세기본법 제46조 제2호는 "100분의 50을 초과"라고 정하고 있어서, 50%는 과점주주가 아닙니다. 50%를 넘어야 합니다.

Q3. 가족 지분도 합쳐서 계산하나요?

합칩니다. 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자(사실혼 포함)의 지분을 더해 50% 초과를 판정해요(지방세기본법 시행령 제2조 제1항, 지방세법 시행령 제10조의2). 임원·사용인은 그 사람이 주주나 유한책임사원인 경우에만 합산됩니다.

Q4. 45%에서 60%가 되면 늘어난 15%만 계산하나요?

아닙니다. 최초로 과점주주가 된 날 현재 보유한 주식 전부가 대상이라 60% 전체가 기준이에요(지방세법 시행령 제11조 제1항). 이미 과점주주인 상태에서 늘어난 경우에만 증가분으로 계산합니다(같은 조 제2항).

Q5. 과세표준은 시가인가요, 장부가액인가요?

장부가액입니다. 지방세법 제10조의6 제4항은 "해당 법인의 결산서와 그 밖의 장부 등에 따른 그 부동산등의 총가액"을 기준으로 삼습니다. 감정평가액이나 공시가격이 아닙니다.

Q6. 법인 설립할 때 100% 주주가 되면 내나요?

내지 않습니다. 지방세법 제7조 제5항이 "법인설립 시에 발행하는 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 경우에는 취득으로 보지 아니한다"고 괄호로 못 박아 놨어요. 다만 설립 이후 추가 취득으로 비율이 올라가면 그때는 대상입니다.

Q7. 회사에 부동산이 없으면 세금이 없나요?

과세표준이 0이면 세금도 없습니다. 다만 "부동산등"에는 토지·건축물 외에 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권과 골프·승마·콘도미니엄·종합체육시설·요트 회원권이 전부 들어가요(지방세법 제7조 제1항). 법인 명의 차량이 있으면 대상입니다.

Q8. 언제까지 신고해야 하나요?

취득한 날부터 60일 이내입니다(지방세법 제20조 제1항). 고지서가 오지 않는 신고납부 세목이라 놓치기 쉬워요. 넘기면 무신고가산세 20%(지방세기본법 제53조 제1항)와 납부지연가산세 1일 10만분의 22(같은 법 시행령 제34조 제1항)가 붙습니다.

Q9. 면제 규정이 있다던데요?

있긴 합니다. 다만 지방세특례제한법 제57조의2 제5항이 2027년 12월 31일까지 면제하는 7개 유형(제8호는 삭제)은 부실금융기관 주식 인수, 출자전환, 지주회사 전환, 예금보험공사·한국자산관리공사의 취득 등이에요. 일반 법인의 가족 간 지분 이동은 해당하지 않습니다.

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📌 이 글은 2026년 9월 17일 기준 현행 법령(지방세법 제6조·제7조·제8조·제10조의6·제11조·제13조·제15조·제20조·제151조, 같은 법 시행령 제10조의2·제11조, 지방세기본법 제44조·제46조·제53조·제55조, 같은 법 시행령 제2조·제34조, 지방세특례제한법 제57조의2, 농어촌특별세법 제4조·제5조, 조세특례제한법 제32조)을 법제처 국가법령정보센터 원문으로 확인해 작성한 일반적인 제도 안내입니다. 개별 사안에 대한 세무 자문이나 신고 대리가 아닙니다. 엘비즈파트너스는 컨설팅·교육 회사로, 취득세 신고·경정청구·불복 등 대리가 필요한 사안은 제휴 세무사·회계사에 연결해 드립니다. 본문의 10억원·1,320만원 등은 가정한 회사 수치로 계산한 예시이며 실제 금액은 회사마다 다릅니다. 과점주주 판정의 "권리를 실질적으로 행사"는 사실관계에 따라 달라지므로, 실제 지분 이동 전에 반드시 담당 세무대리인과 확인하세요.

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✍️ 저자 소개

이상수 — 엘비즈파트너스 대표

• 법인전환·가업승계 현장 자문 다수. 지분 이동은 취득세·증여세·법인세를 한 표에 놓고 보지 않으면 한쪽에서 반드시 새어 나갑니다.
• 컨설팅·교육 전문. 취득세 신고와 경정청구·불복 대리는 제휴 세무사·회계사와 함께 진행합니다.
• 문의: lbiz-partners.com / 010-3709-5785

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