"작년에 적자였는데 주식값은 왜 그대로예요?" 비상장주식 평가방법 3 대 2와 80% 바닥
적자인데 주식값이 왜 그대로일까요? 비상장주식 평가방법은 순손익가치와 순자산가치를 3 대 2로 섞고, 부동산 많은 회사는 2 대 3, 순자산가치의 80%가 바닥입니다. 2026년 현행 조문 원문으로 풀었습니다.
📌 결론부터 — 30초 요약
작년에 적자여도 주식값이 안 내려가는 이유는, 3년 가중평균에 예전 흑자가 남아 있고 순자산가치의 80%가 바닥이기 때문입니다.
비상장주식 평가방법은 두 덩어리를 섞는 구조입니다. 순손익가치(회사가 얼마나 버는가)와 순자산가치(회사가 무엇을 갖고 있는가)예요.
딱 네 가지만 기억하세요.
① 일반 법인은 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제1항).
② 순손익가치는 최근 3년 이익을 3 대 2 대 1로 가중해 6으로 나눈 뒤(같은 법 시행령 제56조 제1항), 그 값을 연 10%로 나눕니다(같은 법 시행령 제54조 제1항 계산식, 시행규칙 제17조).
③ 회사 재산(자산총액) 중 부동산등이 50% 이상이면 비율이 2와 3으로 뒤집힙니다.
④ 그렇게 나온 값이 순자산가치의 80%보다 낮으면, 그 80%가 바닥값이 됩니다.
그래서 "이익을 줄이면 주식값이 내려간다"는 말은 절반만 맞습니다. 이익을 줄여도 순자산가치가 그대로면 80% 바닥에 걸려서 더 안 내려가거든요. 그 이유를 5장에서 숫자로 보여드릴게요.
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👤 이런 고민, 익숙하시죠?
"계산기에 숫자를 넣긴 했어요. 그런데 이 값이 왜 이렇게 나오는지를 모르겠어요."
가업승계 상담에서 정말 많이 받는 질문입니다. 재무제표를 들고 오신 대표님이 계산 결과를 보고 이러시죠. "작년에 이익이 확 줄었는데 주식값은 왜 그대로예요?" "옆 회사는 공장 하나 있다고 값이 두 배던데요?"
이유는 하나예요. 비상장주식 평가방법은 하나의 공식이 아니라, 두 개의 값을 섞는 배합 규칙이기 때문입니다. 배합 비율이 어디서 정해지고 언제 바뀌는지를 모르면, 계산기가 뱉은 숫자는 그냥 숫자로만 남습니다.
이 글은 비상장주식 평가방법의 그 배합 규칙을 정면으로 다룹니다. 계산기에 넣을 숫자를 어디서 찾는지는 비상장주식 평가 계산기 사용법에서 이미 다뤘어요. 여기서는 그 계산기 안에서 무슨 일이 벌어지는지를 조문 원문으로 열어 보겠습니다.
📖 시작하기 전에 — 용어 5개 먼저 풀고 갑니다
| 용어 | 쉽게 말하면 |
|---|---|
| 보충적 평가방법 | 사고팔린 가격(시가)이 없을 때, 세법이 대신 값을 만들어 주는 계산식 |
| 순손익가치 | "이 회사가 버는 힘"에 값을 매긴 것. 최근 3년 이익을 밑천으로 삼습니다 |
| 순자산가치 | "이 회사가 가진 것"에 값을 매긴 것. 재산에서 빚을 뺀 값을 주식 수로 나눕니다 |
| 순손익가치환원율 | 이익을 자산 크기로 바꿔주는 나눗셈 값. 지금은 연 10%로 고정돼 있어요 |
| 부동산과다보유법인 | 자산총액 중 부동산등 비율이 50% 이상인 법인. 배합 비율이 뒤집히는 회사입니다 |
🎯 이 다섯 개만 알고 들어가면, 아래 계산식이 전부 읽힙니다.
1. 왜 비상장주식 평가방법만 따로 계산식이 있을까요?
핵심: 값을 매길 시세판이 없어서, 세법이 값을 만들어 주기 때문입니다.
상장주식은 어제 종가를 보면 됩니다. 그런데 비상장주식은 거래소가 없어요. 사고판 기록도 대개 없고요. 그래서 세법은 이렇게 순서를 정해 뒀습니다.
상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 재산 가액을 "상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일'이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다"고 못 박습니다. 그리고 같은 조 제3항이 뒤를 받쳐요. "시가를 산정하기 어려운 경우에는 … 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다"(법제처 원문).
📝 쉽게 말하면
부동산 시세로 치면 이렇습니다. 옆 동에 같은 평수가 최근에 팔렸으면 그 값을 씁니다(시가). 그런데 우리 동네에 거래가 한 건도 없으면? 그때 공시가격 같은 대체 눈금을 씁니다. 비상장주식의 대체 눈금이 바로 보충적 평가방법이에요.
그 눈금을 어디서 만드는지가 제63조입니다. 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목은 상장주식이 아닌 주식에 대해 "해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다"고 위임합니다(법제처 원문).
여기서 자산과 수익, 두 단어가 나란히 나오는 게 핵심이에요. 이 두 단어가 그대로 순자산가치와 순손익가치가 됩니다. 그리고 그 둘을 어떻게 섞을지는 시행령이 정합니다.
💡 제가 실무에서 가장 자주 보는 오해가 여기예요. "주식이 거래된 적 없으니 평가할 방법이 없다"고 생각하시는데, 반대입니다. 거래가 없으면 세법이 자동으로 값을 만들어 냅니다. 대표님이 계산을 안 해도 국세청은 이미 계산할 수 있다는 뜻이에요.
2. 비상장주식 평가방법의 절반, 순손익가치는 어떻게 계산하나요?
🎯 한 줄 요약
최근 3년 이익을 3 대 2 대 1로 가중해 6으로 나누고, 그 값을 연 10%로 나눕니다.
📝 쉽게 말하면
월세 받는 상가로 생각해 보세요. 월세가 연 1,000만 원 나오는 상가는 얼마짜리일까요? 수익률 10%를 기대한다면 1억짜리입니다. 연 수익을 기대수익률로 나누면 원금이 나오죠. 순손익가치가 딱 이 계산입니다. 회사의 연 이익을 10%로 나눠서 "그만큼 버는 회사면 몸값이 얼마쯤이냐"를 역산하는 거예요.
2-1. 3년 이익을 왜 3 대 2 대 1로 섞나요
상속세 및 증여세법 시행령 제56조 제1항의 산식은 이렇습니다.
{(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 3) + (평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 2) + (평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1)} ÷ 6
— 상속세 및 증여세법 시행령 제56조 제1항
가장 최근 해에 가중치 3, 그 전 해에 2, 그 전전 해에 1을 줍니다. 다 더하면 6이니까 6으로 나눠요. 최근 실적을 더 무겁게 본다는 뜻입니다. 3년 전 대박은 절반 이하로 희석되고, 작년 실적이 절반을 차지해요.
같은 항에 단서가 하나 더 있습니다. 계산 결과가 "음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다". 즉 3년 내리 적자여도 순손익가치가 마이너스로 내려가지는 않고, 0에서 멈춥니다.
2-2. 그 값을 10%로 나누는 이유
시행령 제54조 제1항의 계산식은 이렇게 적혀 있어요.
1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 고려하여 재정경제부령으로 정하는 이자율
그 "재정경제부령으로 정하는 이자율"이 얼마인지는 시행규칙에 있습니다. 상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조는 "연간 100분의 10을 말한다"고 딱 한 줄로 정합니다(법제처 원문). 2026년 9월 현재 이 10%는 그대로예요.
조문 이름은 "3년 만기 회사채의 유통수익률을 고려하여"인데, 실제 회사채 금리가 오르내려도 규칙상 숫자는 연 10%로 고정돼 있습니다. 이게 실무에서 꽤 중요합니다. 금리가 낮은 시기에는 이 10%가 상대적으로 높은 할인율이라, 순손익가치가 눌리는 방향으로 작용해요.
2-3. 순손익액은 회계 이익이 아닙니다
여기서 많이 틀립니다. 손익계산서 맨 아래 "당기순이익"을 그대로 넣으면 안 돼요.
시행령 제56조 제4항은 순손익액을 「법인세법」 제14조에 따른 각 사업연도 소득에서 출발해 여러 항목을 더하고 빼서 계산한다고 정합니다. 특히 그 사업연도의 법인세액(감면액과 외국납부세액을 포함하는 범위)과 농어촌특별세액·지방소득세액을 빼도록 되어 있어요(같은 항 제2호 가목).
같은 조 제3항은 주식 수 기준도 정합니다. "각 사업연도의 주식수는 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수에 의한다." 다만 최근 3년 안에 유상증자나 감자를 했다면 주식 수를 환산해야 합니다.
💡 작년에 자문한 제조업 대표님 사례가 딱 이거였어요. 세무조정에서 손금불산입된 항목이 꽤 있어서, 회계상 순이익과 세법상 각 사업연도 소득이 20% 넘게 벌어졌습니다. 회계 이익으로 계산한 값을 믿고 증여 시기를 잡으셨다가 다시 짜야 했습니다.
2-4. 3년 실적을 못 쓰는 경우도 있습니다
일시적이고 우발적인 사건으로 최근 3년 순손익액이 증가하는 등 시행규칙이 정하는 경우에 해당하면, 예외 통로가 있어요. 시행령 제56조 제2항 제1호는 "일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 재정경제부령으로 정하는 경우"를 요건으로 두고, 같은 항은 일정 요건을 모두 갖춘 때 "둘 이상의 신용평가전문기관, 「공인회계사법」에 따른 회계법인 또는 「세무사법」에 따른 세무법인이 … 산출한 1주당 추정이익의 평균가액"으로 갈음할 수 있다고 정합니다.
다만 요건이 빡빡합니다. 신고기한까지 추정이익 평균가액을 신고해야 하고, 산정기준일과 평가서 작성일도 그 신고기한 안에 있어야 하며, 산정기준일과 상속개시일 또는 증여일이 같은 연도에 속해야 해요(같은 항 제2호부터 제4호). 신고기한이 지난 뒤에 "우리는 특수한 경우였다"고 주장하는 건 이 통로로는 안 됩니다.
3. 순자산가치는 장부 그대로 쓰는 게 아닙니다
🎯 한 줄 요약
재무상태표 숫자가 아니라, 세법 방식으로 다시 평가한 재산에서 빚을 뺀 값입니다.
📝 쉽게 말하면
이사 갈 때 짐 가격을 매기는 것과 비슷해요. 10년 전 500만 원에 산 냉장고를 장부에는 감가상각해서 50만 원으로 적어 뒀지만, 실제로 팔면 얼마인지 다시 봐야 하잖아요. 순자산가치도 장부가가 아니라 지금 기준으로 다시 센 값입니다.
3-1. 계산식과 기준일
시행령 제54조 제2항의 산식은 단순합니다.
1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수
여기서 발행주식총수는 같은 조 제5항이 "평가기준일 현재의 발행주식총수에 따른다"고 명시합니다. 순손익가치는 각 사업연도 종료일 기준인데, 순자산가치는 평가기준일 기준이에요. 두 값의 주식 수 기준일이 다르다는 점, 실무에서 자주 놓칩니다.
3-2. 순자산가액을 어떻게 세나요
시행령 제55조 제1항이 정합니다.
"당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다."
— 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 제1항
두 가지가 보입니다. 첫째, 자산을 장부가가 아니라 상증세법 제60조부터 제66조까지의 평가 규정으로 다시 평가합니다. 회사 명의 토지·건물이 있으면 그게 그대로 살아나요. 둘째, 빚이 재산보다 많아도 0원에서 멈춥니다. 마이너스로 안 내려갑니다.
같은 항에는 브레이크가 하나 더 있어요. 법 제60조 제3항이나 제66조로 평가한 값이 장부가액보다 적으면 장부가액을 쓰되, 적을 만한 정당한 사유가 있으면 그러지 않는다고 합니다.
3-3. 영업권이 자산에 얹힙니다
이게 실무에서 값을 확 올리는 항목입니다. 시행령 제55조 제3항은 "제59조제2항에 따른 영업권평가액은 해당 법인의 자산가액에 이를 합산한다"고 정해요. 다만 같은 항 각 호에 예외가 있습니다. ① 시행령 제54조 제4항 제1호(청산 진행·사업 계속 곤란) 또는 제3호(부동산등 80% 이상)에 해당하는 경우, ② 같은 항 제2호(사업개시 전·3년 미만·휴업·폐업)에 해당하는 경우(개인사업 법인전환 후 사업기간 합계 3년 이상 등 같은 항 제2호 단서에 해당하면 합산), ③ 평가기준일 전 3년 내 사업연도부터 계속 결손금이 있는 법인은 영업권을 자산에 합산하지 않습니다.
💡 실무에서 가장 자주 보는 패턴은 이겁니다. 부동산도 없고 자산도 소박한데 이익이 꾸준히 잘 나는 회사. 대표님은 "우리는 가진 게 없어서 주식값도 낮을 것"이라고 생각하시는데, 영업권이 자산으로 얹히면서 순자산가치까지 같이 올라갑니다. 잘 버는 회사는 두 축이 동시에 올라가요.
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🎯 한 줄 요약
기본은 버는 힘(3)을 가진 것(2)보다 무겁게 봅니다. 자산총액 중 부동산등이 50% 이상인 회사만 반대로 뒤집습니다.
4-1. 조문 원문
시행령 제54조 제1항 본문입니다.
"순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」 제94조제1항제4호다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다."
— 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제1항
비율을 백분율로 옮기면 이렇습니다.
| 구분 | 순손익가치 | 순자산가치 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 일반 법인 | 3 (60%) | 2 (40%) | 시행령 제54조 제1항 본문 |
| 부동산과다보유법인 | 2 (40%) | 3 (60%) | 시행령 제54조 제1항 괄호 |
4-2. 부동산과다보유법인이 뭔가요
조문은 이 법인을 "「소득세법」 제94조제1항제4호다목에 해당하는 법인"이라고 지시합니다. 그래서 소득세법을 열어야 답이 나와요.
소득세법 제94조 제1항 제4호 다목이 말하는 법인은 "법인의 자산총액 중 다음의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인"입니다(법제처 원문). 여기서 "다음의 합계액"은 ① 토지·건물과 부동산에 관한 권리의 가액, ② 그 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱해 산출한 가액입니다.
한 가지 짚고 갈 게 있어요. 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목은 원래 양도소득 과세대상(기타자산)을 정하는 조문이고, 그 안에는 과점주주가 주식의 50% 이상을 양도하는 경우라는 요건도 함께 붙어 있습니다. 상증세법 시행령은 그 다목이 그리는 법인의 모습, 즉 자산총액 대비 부동산등 비율 50% 이상이라는 부분을 끌어다 쓰는 구조예요. 조문 하나를 다른 법이 빌려 쓰는 형태라 헷갈리기 쉬운 지점입니다.
📝 쉽게 말하면
비상장주식 평가방법에 담긴 세법의 생각은 단순해요. "이 회사의 값어치는 주로 어디서 나오는가?" 공장 돌려서 버는 회사면 버는 힘(순손익가치)에 무게를 싣고, 건물 깔고 앉은 회사면 가진 것(순자산가치)에 무게를 싣습니다. 카페로 치면, 손님 많은 임차 카페는 매출로 값을 매기고 건물째 가진 카페는 건물값으로 값을 매기는 셈이죠.
4-3. 이 한 줄이 만드는 차이
배합 비율이 바뀌면 얼마나 달라질까요. 순손익가치가 1주당 25만 원, 순자산가치가 1주당 30만 원인 회사를 예로 들어 볼게요(계산 예시입니다).
| 구분 | 계산 | 가중평균값 |
|---|---|---|
| 일반 법인 (3:2) | (25만 × 3 + 30만 × 2) ÷ 5 | 27만 원 |
| 부동산과다보유(2:3) | (25만 × 2 + 30만 × 3) ÷ 5 | 28만 원 |
여기서 한 단계가 더 남았습니다. 5-1에서 볼 80% 바닥을 통과해야 확정돼요. 이 회사의 바닥은 30만 × 80% = 24만 원이라 27만 원도 28만 원도 그보다 높으니, 두 값이 그대로 1주당 평가액이 됩니다.
주식 10만 주면 27억 원과 28억 원, 1억 원 차이입니다. 조문 괄호 안 한 줄에서 갈리는 금액이에요.
💡 제가 자문 현장에서 가장 먼저 확인하는 게 이겁니다. 재무상태표를 펴고 자산총액 대비 토지·건물 비중부터 봐요. 50% 언저리에 걸친 회사가 생각보다 많습니다. 공장 하나 지으면 그날로 트랙이 바뀌는 경우도 있고요.
5. 80% 바닥값과, 아예 한쪽만 쓰는 경우
🎯 한 줄 요약
가중평균값이 순자산가치의 80%보다 낮으면 그 80%가 평가액이 됩니다. 그리고 일부 법인은 순자산가치만으로 평가합니다.
5-1. 순자산가치 80%라는 바닥
시행령 제54조 제1항 단서입니다.
"다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다."
📝 쉽게 말하면
중고차 하한가와 같습니다. 아무리 사고 이력이 있어도 부품값 아래로는 안 쳐준다는 규칙이죠. 회사도 마찬가지예요. 이익이 아무리 쪼그라들어도, 가진 재산의 80%는 값으로 인정합니다.
숫자로 보면 명확합니다. 순자산가치가 1주당 30만 원인 회사가 3년 내리 적자여서 순손익가치가 0이 됐다고 해 볼게요(계산 예시).
- 가중평균: (0 × 3 + 30만 × 2) ÷ 5 = 12만 원
- 80% 바닥: 30만 × 80% = 24만 원
- 실제 평가액: 둘 중 큰 값인 24만 원
이익을 0까지 떨어뜨려도 평가액은 24만 원에서 멈춥니다. "이익을 줄이면 주식값이 내려간다"가 절반만 맞는 이유가 여기 있어요. 재산이 많은 회사일수록 이 바닥이 높습니다.
5-2. 순자산가치만으로 평가하는 법인
시행령 제54조 제4항은 "제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다"고 하면서 다음을 열거합니다.
| 호 | 어떤 법인인가 | 조건 |
|---|---|---|
| 제1호 | 신고기한 내 청산절차 진행 중이거나 사업자 사망 등으로 사업 계속이 곤란한 법인 | 조건 없음 |
| 제2호 | 사업개시 전 법인, 사업개시 후 3년 미만 법인, 휴업·폐업 중인 법인 | 조건 없음 |
| 제3호 | 자산총액 중 부동산등(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목 1)·2)) 비율이 80% 이상인 법인 | 제1항 본문 평가액이 순자산가치보다 낮을 때만 |
| 제4호 | 현행 조문에서 삭제된 호 (내용 없음) | — |
| 제5호 | 자산총액 중 주식등 가액 비율이 80% 이상인 법인 | 제1항 본문 평가액이 순자산가치보다 낮을 때만 |
| 제6호 | 정관상 존속기한이 확정돼 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인 | 조건 없음 |
제3호와 제5호에 붙은 조건을 놓치면 안 됩니다. 같은 항 단서가 "제3호 및 제5호의 경우에는 제1항 본문에 따라 평가한 가액이 1주당 순자산가치보다 낮은 경우로 한정한다"고 명시하거든요. 부동산 비중이 80%를 넘는다고 무조건 순자산가치로 가는 게 아니라, 그렇게 계산한 값이 더 낮을 때만 순자산가치로 올라갑니다.
💡 제가 작년에 자문한 도소매 대표님이 딱 이 바닥에 걸렸어요. "작년에 적자였으니 올해 증여하면 싸게 넘길 수 있죠?"라고 물으셨는데, 계산해 보니 순자산가치의 80%에서 딱 멈춰 있었습니다. 그 표정을 아직 기억해요. 왜 진작 계산부터 안 해봤을까, 그 말씀을 그날 세 번 하셨습니다.
5-3. 부동산 비중에 따른 3단 구조
정리하면 부동산 비중 하나로 트랙이 세 갈래로 나뉩니다.
| 자산총액 중 부동산등 비율 | 적용 | 근거 |
|---|---|---|
| 50% 미만 | 순손익가치 3 : 순자산가치 2 | 시행령 제54조 제1항 본문 |
| 50% 이상 80% 미만 | 순손익가치 2 : 순자산가치 3 | 시행령 제54조 제1항 괄호 |
| 80% 이상 | 순자산가치만 — 단, 2 대 3 가중평균값이 1주당 순자산가치보다 낮을 때만. 높으면 그대로 2 대 3 가중평균값 | 시행령 제54조 제4항 제3호·같은 항 단서 |
5-4. 마지막에 얹히는 20%
여기까지가 "회사 주식 한 주의 값"입니다. 그런데 대표님 지분에는 하나가 더 붙어요. 상속세 및 증여세법 제63조 제3항은 최대주주등의 주식에 대해 "그 가액의 100분의 20을 가산한다"고 정합니다.
다만 제외가 넓습니다. 같은 항 괄호가 중소기업과 중견기업 등을 빼 주고, 시행령 제53조 제6항이 그 중소기업을 "「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업"으로 정의합니다. 중견기업은 시행령 제53조 제7항이 직전 3개 과세기간·사업연도 매출액 평균 5천억원 미만인 기업으로 한정하고요. 중소기업이면 이 20% 할증이 붙지 않습니다. 이 부분은 가업승계 세금이 커지는 이유: 최대주주 20% 할증에서 더 깊이 다뤘어요.
⚠️ 여기까지가 글의 한계입니다.
위는 계산 구조입니다. 실제 대표님 회사의 1주당 평가액은 ① 세무조정 항목(각 사업연도 소득과 회계 이익의 차이) ② 토지·건물의 상증세법상 평가액 ③ 영업권 합산 여부와 그 금액 ④ 최근 3년 내 증자·감자 여부에 따라 30~50%까지 벌어집니다. 특히 자산총액 대비 부동산 비율이 45~55% 구간에 있는 회사는 트랙 자체가 바뀌어서 숫자가 통째로 달라져요.
이건 재무제표 3개년과 자산 명세를 같이 봐야 나오는 숫자입니다. 15분 통화로 대략의 방향은 잡아 드릴 수 있어요. 010-3709-5785 로 편하게 연락 주세요. 통화 전에 1:1 무료 진단을 남겨 주시면 자료를 먼저 보고 통화합니다.
6. 우리 회사는 어느 트랙일까요? 의사결정 가이드
🎯 한 줄 요약
재무상태표 두 줄(자산총액, 토지·건물)과 손익 3개년만 보면 트랙이 나옵니다.
6-1. 조건별 적용 매트릭스
| 회사 상태 | 적용되는 평가 구조 | 먼저 확인할 것 |
|---|---|---|
| 이익 꾸준, 부동산 적음 | 순손익가치 3 : 순자산가치 2 ⭐ | 세무조정 후 각 사업연도 소득 3개년 |
| 이익 꾸준, 부동산 절반 이상 | 순손익가치 2 : 순자산가치 3 | 토지·건물의 상증세법상 평가액 |
| 적자 누적, 재산 있음 | 순자산가치 80% 바닥에 걸릴 가능성 | 순자산가액과 발행주식총수 |
| 사업개시 3년 미만 | 순자산가치만 (시행령 제54조 제4항 제2호). 적격분할·적격물적분할로 신설된 법인은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산 | 사업개시일(분할이면 분할 전 기산) |
| 자산 대부분이 다른 회사 주식 | 순자산가치만 가능성 (제4항 제5호) | 자산총액 중 주식등 비율 |
| 부동산 비중 80% 이상 | 순자산가치만 가능성 (제4항 제3호) | 가중평균값과 순자산가치의 대소 |
6-2. 5분 셀프 체크리스트
- [ ] 최근 3개년 법인세 신고서에서 각 사업연도 소득을 뽑아 뒀다 (회계상 당기순이익 아님)
- [ ] 평가기준일 현재 발행주식총수를 등기부로 확인했다
- [ ] 재무상태표에서 자산총액 대비 토지·건물 비중을 계산해 봤다
- [ ] 최근 3년 안에 유상증자나 감자가 있었는지 확인했다
- [ ] 회사가 다른 비상장법인 주식을 갖고 있는지 확인했다
- [ ] 우리 회사가 중소기업기본법 제2조상 중소기업에 해당하는지 확인했다
→ 4개 이상 확인됐다면 대략의 자릿수를 잡을 수 있는 단계입니다. 3개 이하라면 자료부터 모으는 게 먼저예요.
💡 실무에서 이 체크리스트를 돌려 보면, 여섯 개 중 서너 개에서 막히는 경우가 대부분입니다. 특히 각 사업연도 소득을 손익계산서 당기순이익으로 착각하고 계신 경우가 제일 많아요. 자료만 제대로 모여도 자릿수는 그날 나옵니다.
6-3. 숫자가 마음에 안 들 때 남은 통로
보충적 평가액이 회사 실질과 너무 동떨어졌다면, 시행령 제54조 제6항의 평가심의위원회 통로가 있습니다. 유사업종 상장법인 주가를 이용하거나, 미래 현금흐름을 할인하거나, 배당수익을 할인하는 방법으로 평가한 가액을 첨부해 심의를 신청하는 방식이에요.
단, 같은 항 단서가 범위를 묶습니다. "납세자가 평가한 가액이 보충적 평가방법에 따른 주식평가액의 100분의 70에서 100분의 130까지의 범위 안의 가액인 경우로 한정한다." 보충적 평가액의 70%에서 130% 사이라야 심의 대상이 된다는 뜻이라, 절반으로 깎겠다는 시도는 이 통로로 안 들어갑니다.
📘 위 체크리스트와 트랙 판정표를 PDF로 정리해 뒀어요. → 가업승계 자가진단 체크리스트 받기
🚨 혼자 결정하지 마세요
계산 구조를 알고 나면 이런 생각이 자연스럽게 듭니다. "그럼 이익 적은 해에 증여하면 되겠네."
절반은 맞고 절반은 위험합니다. 이유가 세 가지예요.
첫째, 3년이 따라옵니다. 순손익가치는 최근 3년을 3 대 2 대 1로 섞습니다. 올해 이익이 줄어도 재작년 실적이 아직 살아 있어요. 한 해만 보고 시기를 잡으면 어긋납니다.
둘째, 80% 바닥이 있습니다. 앞에서 본 대로 이익을 줄여도 순자산가치의 80% 아래로는 안 내려가요. 재산이 두꺼운 회사는 이익 조정의 효과가 거의 없습니다.
셋째, 이익을 인위적으로 줄이는 행위 자체가 별도의 세무 쟁점을 만듭니다. 평가액을 낮추려다 법인세 쪽에서 문제가 되면 얻는 것보다 잃는 게 큽니다.
그래서 순서가 중요합니다. 평가액을 낮추는 게 아니라, 지금 평가액이 얼마인지부터 정확히 알고 그 다음을 정하는 것이 맞아요. 자료 몇 장만 보면 방향이 나옵니다. 혼자 계산기만 두드리다 시기를 놓치는 분들을 너무 많이 봤습니다.
7. 이 다음에 따라오는 질문 3가지
평가액을 알고 나면 곧바로 세 가지가 붙습니다.
💡 제 경험상 상담이 여기서 한 번 더 갈립니다. 평가액 숫자를 받아 든 대표님의 다음 질문이 거의 예외 없이 이 셋 중 하나예요. 세 개를 같이 놓고 봐야 순서가 잡힙니다.
7-1. 언제 넘기는 게 유리한가
평가기준일이 곧 값입니다. 반기 실적이 확정되는 시점, 결산이 끝나는 시점에 따라 3년 가중평균의 구성이 바뀌어요. 📋 자세히는 주식 증여 타이밍과 반기 평가에서 다뤘습니다.
7-2. 상속으로 갈까, 증여로 갈까
같은 주식이라도 상속과 증여는 공제 구조와 사후관리가 다릅니다. 📋 자세히는 가업승계 증여 vs 상속 비교에서 다뤘습니다.
7-3. 명의가 흩어져 있으면 어떻게 하나
과거에 나눠 둔 차명주식이 남아 있으면 평가 이전에 정리가 먼저입니다. 📋 자세히는 명의신탁 주식 정리에서 다뤘습니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q1. 우리 회사는 거래된 적이 없는데 평가가 되나요?
됩니다. 거래된 적이 없어도 상속세 및 증여세법 제60조 제3항이 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 보게 해 뒀거든요. 거래 기록이 없다는 건 "평가 불가"가 아니라 "계산식으로 간다"는 뜻이에요.
Q2. 순손익가치와 순자산가치, 어느 쪽이 보통 더 큰가요?
회사마다 다릅니다. 중요한 건 어느 쪽이 크냐가 아니라 둘을 몇 대 몇으로 섞느냐예요. 일반 법인은 순손익가치 3, 순자산가치 2입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제1항). 자세한 건 4장에서 풀었어요.
Q3. 작년에 적자였는데 주식값이 왜 안 내려가나요?
순손익가치가 3년 가중평균이라 흑자였던 예전 실적이 아직 섞여 있고, 시행령 제54조 제1항 단서의 80% 바닥이 함께 작동하기 때문입니다. 재산이 있는 회사는 순자산가치의 80% 아래로 안 내려가요.
Q4. 계산기에서 나온 값을 그대로 신고하면 되나요?
권하지 않습니다. 순손익액은 법인세법 제14조의 각 사업연도 소득에서 가감한 값이고 순자산가액도 장부가가 아니라 상증세법상 평가액이라, 입력값부터 손이 갑니다. 자릿수를 보는 용도로 쓰세요.
Q5. 우리 회사도 20% 할증이 붙나요?
중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업이면 붙지 않습니다. 상속세 및 증여세법 제63조 제3항이 최대주주등 주식에 20%를 가산하면서 시행령 제53조 제6항의 중소기업을 제외하고, 같은 조 제7항의 중견기업(직전 3개 과세기간·사업연도 매출액 평균 5천억원 미만)도 빼 주거든요.
Q6. 부동산과다보유법인 기준이 정확히 어떻게 되나요?
자산총액 중 부동산등 비율이 100분의 50 이상인 법인입니다. 시행령 제54조 제1항 괄호가 "「소득세법」 제94조제1항제4호다목에 해당하는 법인"을 지시하고, 그 법인은 순손익가치와 순자산가치가 2 대 3으로 뒤집힙니다.
Q7. 부동산 비중이 80% 넘으면 무조건 순자산가치로 평가하나요?
아닙니다. 시행령 제54조 제4항 단서가 "제3호 및 제5호의 경우에는 제1항 본문에 따라 평가한 가액이 1주당 순자산가치보다 낮은 경우로 한정한다"고 못 박습니다. 높으면 그대로 가중평균값을 써요.
Q8. 당기순이익을 그대로 넣으면 왜 안 되나요?
순손익액은 법인세법 제14조의 각 사업연도 소득에서 출발해 가감한 값이라 출발점이 다릅니다. 시행령 제56조 제4항 제2호 가목이 법인세액·농어촌특별세액·지방소득세액을 빼도록 정하고 있거든요.
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✍️ 저자 소개
이상수 — 엘비즈파트너스 대표이사
- ISO 3종 국제선임심사원
- AI 활용마스터 1급
- 저서: 「잘되는 회사는 분명 특별한 이유가 있다」, 「경영컨설팅은 끝났다」
- 법인전환·가업승계 현장 자문 다수. 문의: lbiz-partners.com / 010-3709-5785
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이 글은 일반적인 제도 안내이며 개별 자문이 아닙니다. 개별 사안의 판단은 자료를 확인한 뒤에만 가능합니다.
본 글은 2026년 9월 9일 기준 현행 법령(상속세 및 증여세법, 같은 법 시행령·시행규칙, 소득세법)을 법제처 원문으로 확인해 작성했습니다.
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